对于近年来热点一线城市住房租赁市场出现的无序发展等问题，监管部门持续出手整治。近日，深圳、北京两地相继出台措施，规范住房租赁市场，加大租赁市场赋权，推动租购人群在落户和教育权利等方面的均等化，力促住房租赁市场平稳健康发展。

北京：重点规范住房租赁企业经营活动

2月2日，北京市住建委等五部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），自2021年3月1日正式实施。《通知》强调，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，使用长周期预收资金的租赁企业将面临“去杠杆化”。一方面，《通知》中明确了租赁企业不得收取超过3个月的租金，通过开业报备、租金及押金收付行为对住房租赁企业进行严格规范，要求企业开业前向主管部门报备，降低租金、押金的支付周期；另一方面，严禁“租金贷”资金拨付给住房租赁企业，通过“高收低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，这能有效降低企业资金链风险，保障租客的权益，特别是经营风险较大的中小企业，将逐步被淘汰，优化行业经营环境。

黄卉认为，《通知》明确住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还，当租赁机构出现经营风险时，押金监管制度可以有效保护租客资金安全，避免租客承受损失；同时，定期公布企业的风险警示名单，加强信息透明度，更有利于租客对于租赁企业的品牌选择，也能反向倒逼租赁企业正规经营。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此次北京相关部门出台的政策，具有信号意义和行业示范效应，说明北京当前在积极落实租赁市场秩序管控的导向。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，近几年，长租公寓也经历了过山车式的发展，2018年-2019年在政策利好下，长租公寓机构迅速发展。然而，2019年年底，行业发展问题不断，爆雷现象频出，北京相关部门出台针对长租公寓的规范化运营的通知意义重大，本次《通知》从细节上规定了租金贷的发放形式，押金的监管方式，对长租公寓违规现象进行社会公示，有助于长租公寓市场规范化运营。

深圳：推进租购同权，加强住房租赁市场监管

为进一步规范住房租赁市场行为，2月1日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》）和《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》）征求意见稿。

根据《措施》要求，深圳将大力推进公共服务均等化，逐步推进租房积分入户政策与购房享受同等待遇，优化租房积分入学政策等。

对于深圳出台的相关政策，黄卉认为，租购不同权是租赁市场发展的重要阻碍，深圳此次推出租房积分落户、积分入学，则会进一步缩小租购人群在公共服务权益的差距，有利于租赁市场赋权的推进。

黄卉表示，深圳此次明确加强对住房租赁企业行为的监管，防控企业经营风险。本次政策明确要求企业设立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取租金和押金，并通过主体登记、信息公示、资金监管等措施对企业行为进行严格监管。同时，还针对“城中村”提出了安全要求以及合理改造引导，以规范企业行为，保障租客权益。

此外，严跃进认为，在多渠道增加租赁住房供应方面，深圳创新了租赁住房用地供应与建设模式。深圳通过完善租赁住房用地供应方式，采取“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积、竞自持租赁住房年限”等出让方式，探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房，实际上对土地供应模式进行了创新，将成为后续政府和企业合作的一种非常好的方式，有助于降低政府负担和刺激企业投资积极性。

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