蘇文（化名）未曾想到，家鄉黑龍江鶴崗，這座近乎被遺忘了的東北邊陲城市，再次闖進大眾視線是以這樣的方式。

　　近日，鶴崗低至300元/平方米的低價房源在各大社交平台刷屏。一時間，“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議。

　　大家一邊對這個東北四線城市的房價充滿了好奇與困惑，一邊也憂慮“鶴崗之殤”是否並非個例，其預示了三四線城市房價將全面收縮？

　　真實情況到底如何？

　　當地樓市遇冷

　　近日，有網友在微博發文稱，“東北某四線城市房價已經跌倒令人難以置信的程度了，太夸張了，不敢相信。”

　　配圖顯示，3月，鶴崗的均價是1240元/平方米，其中，九州興建小區周圍的均價300元/平方米，320平方米的復式高層隻要15萬元。”

　　與當前普遍高昂的房價不同，鶴崗的低房價刺激著被高房價裹挾的民眾，有網友玩笑稱，要去鶴崗“組團抄底白菜房”。

　　事件起源地鶴崗，是黑龍江省轄地級市，位於黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望，與俄羅斯有235公裡的邊境線，東南臨鬆花江與佳木斯接壤，西屏小興安嶺與伊春為鄰，處在黑龍江、鬆花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”區域﹔總面積14684平方千米，下轄蘿北、綏濱2縣和興山、向陽、工農、南山、興安、東山6區，2017年總人口為100.9萬人。

　　鶴崗是一座緣煤而興的資源型城市。自1917年第一個煤礦開工，至今已有近百年的開採歷史。煤炭、石墨、糧食、木材等重要資源富集，其中，煤炭地質儲量26億噸，曾是全國四大煤礦之一。

　　《國際金融報》記者查詢房天下平台發現，鶴崗新房並未出現“白菜價”，均價在3200元-4300元/平方米不等。當前鶴崗在售新樓盤有5個，分別為工農區的永豐財富家園、歐洲皇家花園、天水新城，南山區的瑞達錦華公館和興山區的北國明珠，其中，最高為瑞達錦華公館，均價4300元，最低為北國明珠，單價為3200元。

　　二手房方面，房天下顯示，鶴崗當前在售房源有126套，總價最低的大陸南小區僅3.8萬元，建筑面積63平方米，每平方米的單價僅603元，即便價格如此低廉，自2018年9月11日挂牌以來，7個多月過去了，仍未成交。此外，其二手房普遍均價在1000-2000余元/平方米。

　　對於網上曝出的“1萬多一套”，鶴崗當地中介楊誠（化名）對《國際金融報》記者表示這一情況確實存在，但這些低價房源大多是位置偏遠的棚改房，房屋質量、產証辦理相較商品房均存在很大劣勢。

　　此外，據楊誠介紹，鶴崗此前的支柱性產業為煤炭，煤炭資源豐富，經過多年的開採，很多礦區的地下已經塌陷，僅留表面一層地皮，當地人稱之為“塌陷區”。這些區域已經不適宜居住，動遷安置過程中，當地居民不少人都分到了房，兩三套是常有的事兒，有些甚至分到了六七套。

　　蘇文的舅舅便是手握6套房的幸運兒，因為“搞養殖，拆遷時按面積劃分，分到了6套房”，除了一家三口自住外，空置的房源倒成了煩惱，蘇文的舅舅一直想租出去，怎奈價格一降再降，始終未出租成功。

　　楊誠坦言，鶴崗的租房市場確實不活躍，畢竟“本地人很多不缺房，鶴崗的外來人口也不多”。

　　城市空心化致疲軟

　　鶴崗似乎確實不缺房。

　　今年3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號發布招警優惠政策時提到，多類符合條件的公安院校畢業生可以享受到“一車一房”優惠：即價值在10萬元以內的汽車，以及建筑面積在50-90平方米、房源位於市區內的住房。

　　蘇文指出，導致家鄉樓市現狀的原因主要在於近年來房子蓋多了，而人口卻始終在外流。

　　易居智庫研究總監嚴躍進將這一現象歸為“典型的城市空心化導致的樓市疲軟”。

　　以蘇文為代表的當地年輕人，大學畢業后紛紛選擇去外地打拼，很少願意留在家鄉，在他們看來，這主要緣於煤炭資源枯竭開採受限后，鶴崗始終未發展壯大新支柱性產業，“經濟發展不樂觀，缺乏好的就業機會，一個月3000塊錢是這裡大多數上班族最普遍的工作寫照”。

　　蘇文坦言，家族中最典型的現象便是如今留在老家的人越來越少，基本為老人和小孩，青壯年大多選擇在外工作，前幾年逢年過節尚能一聚，如今，隨著他和堂兄弟們各自在外地成家立業，即便過年也難得相見。

　　和蘇文家類似的當地家庭不在少數，鶴崗市戶籍人口連續16年呈負增長。

　　根據《黑龍江省統計年鑒》，近年來，鶴崗市戶籍人口一直呈下降趨勢。自1997年的110.9萬人開始，上升至2001年的111.26萬人后便一路走低，降至2017年的100.95萬人，20年間減少9.95萬人，是名副其實的“收縮城市”。

　　此外，統計數據顯示，2010年-2016年，全國小學生流失最嚴重的城市中，鶴崗和鄰近的伊春並列第3，降幅皆為44%，鶴崗小學生由2010年的5萬人減少至2016年的2.79萬人，近乎腰斬。

　　在城區人口流失的情況下，鶴崗即使想要依靠城鎮化促進樓市發展也顯得十分渺茫。截至2017年底，鶴崗城鎮人口為83.3萬人，城鎮化率高達82.55%，這個比例已經超過很多發達國家，這也意味著，寄望於農村人口進城落戶為鶴崗房價提供支撐作用已十分有限，因為當地樓市的受眾基本是上述六個區的存量人口了，而這存量人口還呈現下滑趨勢。

　　事實上，人口流失問題並非僅困擾著鶴崗一地，放至黑龍江這個北方邊境省份皆較為突出。

　　《黑龍江社會發展報告（2017）》顯示，黑龍江省人口外流存在年輕化趨勢明顯、高學歷人口比例增加的特點，這可能導致全省整體人口素質和社會文明程度的退化，修復成本非常巨大。

　　煤城“光芒”不再

　　在楊誠看來，鶴崗的人口外流離不開經濟和氣候環境兩方面因素的影響。

　　經濟方面，2018年黑龍江省各城市GDP排名中，鶴崗以GDP總量151.4億元位列全省第12，與2017年持平，在黑龍江全省12個地級市中墊底，僅高於大興安嶺地區。

　　與黑龍江省其他煤城發展相似，煤炭產業此前一直是鶴崗產業結構的主體，近年來也遭遇著資源枯竭、產業結構單一的困擾。

　　蘇文的父親此前供職於龍煤集團鶴崗分公司，這是黑龍江四大煤炭企業之一，曾經是當地紅極一時的好單位，如今已不可同日而語。

　　4月8日，國家發展改革委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》首次提到了“收縮型城市”的說法。國家發改委指出，收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。

　　首都經貿大學教授吳康通過研究2007年-2016年十年數據發現，在660個建制市中，總計80個城市出現了不同程度的人口收縮，佔比12.1%。這些城市“收縮”各有原因，既有資源枯竭所致，例如鶴崗，也有產業變遷導致的收縮，亦有偏遠地區城市和大城市周邊城市的收縮。

　　事實上，早在2011年，鶴崗便被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一，GDP在2017年前的4年中有3年出現負增長。近年來，鶴崗加速培育石墨烯等替代性產業，

　　除了經濟問題，蘇文坦言，氣候環境也是很多當地人選擇南下的原因。鶴崗市屬於北溫帶大陸性季風氣候，主要氣候特征是冬季寒冷漫長，年平均氣溫僅3.8℃，極端最高溫度為37.7℃，極端最低溫度為-34.5℃，年無霜期平均值為147天。

　　從小生活在這種極端的氣候裡，蘇文極度渴望南方，高考填志願時，他一心奔向四季如春的廣東，畢業后選擇留在南海之濱的湛江工作。在與湛江隔著瓊州海峽的海南，蘇文的東北老鄉不少都在此置業，他們過著候鳥般的生活。在蘇文的印象中，2000年出頭時，老家的煤礦效益正好，一月工資達六七千元是常有的事兒，早些年攢下的積蓄支撐了身邊不少人在海南置業。

　　四線城市鶴崗樓市的現狀引發了很多憂慮，這是否預示了三四線樓市的最終走向？

　　中原地產首席分析師張大偉認為，個別三四線城市房價下跌並不能斷言三四線樓市已經出現全面下挫。他表示，現階段，三四線樓市還在高位運行，但分化的情況已經出現，“有些區域市場的確熄火了”。

　　嚴躍進對此持相同看法，其認為，鶴崗的樓市代表了東北很多地級市的現狀，受人口外流和經濟因素影響，房地產市場基本處於頹廢狀態。但嚴躍進指出，鶴崗和全國其他三四線城市可比性不強，畢竟經濟發展情況不一樣。

　　類似收縮型城市的未來發展，在嚴躍進看來，后續城市定位必然應該是緊湊型，關鍵要對市區各類資源進行整合，防范城市規模過大，做好既有存量住房的改造，積極導入新的產業，以產業工人導入來培育人氣，同時加大棚改力度，必要時需要研究人口回流、高鐵開通等城市發展因素，以便可以形成更有利的購房條件。

　　對於部分唱空情緒，嚴躍進表示，東北這兩年也有一些城市開始崛起了，類似黑龍江佳木斯、黑龍江牡丹江、遼寧丹東等，此類城市過去樓市表現很一般，但基礎設施改善后有較明顯進步，因此不用太悲觀。 

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